El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 introdujo cambios clave en el mercado inmobiliario argentino. Eliminó varios artículos de las leyes 27.551 y 27.737, devolviendo a las partes la libertad de pactar las condiciones del contrato.
Esto impacta directamente en la forma de rescindir un contrato de alquiler y los derechos y obligaciones tanto de propietarios como de inquilinos.
A diferencia del régimen anterior, ya no se exige un mínimo de seis meses de permanencia en el inmueble. Desde el primer mes, el inquilino puede iniciar el proceso de rescisión, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
El primer paso es enviar una notificación fehaciente (por carta documento o correo electrónico si está previsto en el contrato), indicando la decisión de finalizar el contrato.
Luego se debe realizar una inspección conjunta del inmueble y firmar un acta de entrega, que incluya:
Devolución de llaves
Liquidación de expensas y servicios
Reembolso del depósito
Pago de la indemnización
La principal penalidad es el pago de una indemnización equivalente al 10% del monto total de alquileres restantes hasta la fecha original de finalización del contrato.
📌 Ejemplo:
Si faltan 8 meses de contrato a $200.000 por mes, la indemnización será:
8 × $200.000 × 10% = $160.000
Este sistema reemplaza las penalidades escalonadas que existían en la antigua ley, y simplifica el cálculo para ambas partes.
Si el contrato incluye cláusulas de actualización (por inflación o dólar), el cálculo puede volverse más complejo.
Es recomendable especificar en el contrato si la indemnización se calcula sobre:
El valor original de los alquileres
El valor actualizado con índice acordado
Esto previene conflictos y brinda mayor seguridad jurídica.
No. Si el inmueble se vende con un contrato vigente, el comprador asume el rol de locador y debe respetar los términos pactados.
El inquilino mantiene su derecho a permanecer hasta que finalice el contrato, salvo acuerdo entre partes.
No, salvo que el contrato lo especifique.
Por eso se recomienda incluir cláusulas claras sobre días y horarios para mostrar la propiedad, garantizando un equilibrio entre la privacidad del inquilino y el derecho del propietario a comercializar.
Cuando no existen previsiones sobre la venta, las opciones para el propietario son:
Negociar una salida anticipada: ofreciendo una compensación económica.
Vender con inquilino incluido: ideal para inversores que buscan renta inmediata.
Cláusulas que obligan unilateralmente al inquilino a desocupar ante una venta pueden ser consideradas abusivas.
La jurisprudencia suele proteger la estabilidad del locatario, por lo que se recomienda optar por la negociación transparente.
Documentar el estado del inmueble con fotos y videos al ingresar
Leer detenidamente el contrato, especialmente cláusulas sobre aumentos y rescisión
Exigir comprobantes de expensas, servicios y pagos
Incluir multas por mora en el contrato
Especificar el índice de actualización del alquiler (IPC, ICL, dólar, etc.)
Definir claramente la responsabilidad por mantenimiento
Un contrato bien redactado es clave para evitar malentendidos.
Debe contemplar:
Forma de pago y moneda
Garantías aceptadas
Causales de rescisión
Procedimientos ante venta del inmueble
Incluir una cláusula que permita visitas en horarios específicos (ej.: sábados de 10 a 12 hs), con 48 horas de preaviso.
Esto evita conflictos y facilita la comercialización sin afectar la vida del inquilino.
Si el propietario tiene planes de venta, puede:
Ofrecer contratos de corta duración (6 o 12 meses)
Incluir una cláusula que permita al inquilino rescindir sin penalización si desea retirarse anticipadamente
Romper un contrato de alquiler ya no es un proceso engorroso gracias al DNU 70/23, pero sí requiere planificación.
Tanto inquilinos como propietarios deben conocer:
✅ Sus derechos
✅ Las consecuencias económicas
✅ La importancia de un contrato claro y actualizado
La clave está en la autonomía, la negociación y la buena fe contractual.
El rol de corredores inmobiliarios informados es fundamental para prevenir conflictos y acompañar operaciones seguras en el nuevo escenario legal.