Razones para impugnar una Asamblea de Propietarios: guía legal

La Asamblea de Propietarios es uno de los actos más relevantes dentro de un consorcio. En ella se toman decisiones fundamentales sobre la administración, los gastos comunes, las obras y el funcionamiento general del edificio.
Por esa razón, la normativa exige que la asamblea cumpla estrictamente con determinadas formalidades. Cuando esto no ocurre, puede dar lugar a su impugnación.

En este artículo analizamos cuáles son las razones más frecuentes para impugnar una asamblea, la diferencia entre una asamblea inexistente y una impugnable, y los plazos legales para accionar.

La asamblea como acto formal

La asamblea es un acto esencialmente formal. Su validez depende del cumplimiento correcto de aspectos como:

• la convocatoria
• los plazos
• el lugar de celebración
• la notificación a los propietarios
• el orden del día
• la documentación respaldatoria

Un defecto en cualquiera de estos puntos puede afectar la validez de lo resuelto.

Asamblea inexistente y asamblea impugnable: diferencias clave

Antes de analizar los motivos de impugnación, es fundamental distinguir dos situaciones distintas.

Asamblea inexistente (“no acto”)

Si la asamblea no fue convocada por quien estaba legal o estatutariamente habilitado, no existe como acto jurídico. En estos casos:

• no hay una asamblea válida
• no corresponde hablar de nulidad, sino de inexistencia
• las decisiones tomadas carecen de efectos legales

Asamblea válida con vicios

Cuando la asamblea fue convocada por quien corresponde, pero presenta defectos formales o de fondo, puede ser objeto de impugnación judicial.

Motivos frecuentes para impugnar una Asamblea de Propietarios

Defectos en la convocatoria: tiempo y lugar

Falta de convocatoria en tiempo

Los reglamentos suelen establecer cuándo deben celebrarse las Asambleas Ordinarias. La omisión de convocar dentro del plazo previsto:

• priva a los propietarios de previsibilidad
• puede impedir su participación

En estos casos, los copropietarios deben intimar primero al administrador. Si no hay respuesta, corresponde intimar al Consejo de Propietarios, si existe. De persistir el incumplimiento, queda habilitada la vía judicial.

Incumplimiento del lugar de celebración

Cuando la convocatoria no respeta el lugar indicado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, se produce una violación reglamentaria.
El propietario afectado puede impugnar la convocatoria o solicitar su modificación. Si la asamblea se realiza igualmente, podrá solicitar la nulidad judicial, siempre que exista un perjuicio concreto y no haya consentimiento tácito.

Defectos en la notificación a los domicilios

El Código Civil y Comercial establece que el propietario debe notificar fehacientemente al administrador un domicilio especial si desea recibir allí las comunicaciones. En ausencia de este, se considera domicilio el de la unidad funcional.

Si la convocatoria no fue enviada al domicilio constituido, ni a la unidad funcional, ni al domicilio habitual donde se reciben expensas, el propietario afectado puede impugnar la asamblea, ya que se le impidió ejercer sus derechos.

Falta de convocatoria a uno o más propietarios

Cuando un propietario no es convocado, se le impide participar del debate y de la votación.
La legitimación para impugnar en este caso corresponde únicamente al propietario o propietarios que no fueron convocados, dado que su participación podría haber influido en el resultado.

Defectos en el orden del día o falta de documentación

La convocatoria debe incluir:

• el Orden del Día
• la documentación necesaria para tratar cada punto (balances, rendiciones, presupuestos)
• con antelación suficiente

La falta de documentación impide deliberar y votar con conocimiento pleno. Ante esta situación, los propietarios presentes pueden solicitar la postergación del punto o mocionar su no tratamiento.

Si el tema se trata de todos modos, el propietario afectado debe abstenerse de votar y dejar constancia en acta. En ese caso, la impugnación será respecto de la decisión puntual, no de toda la asamblea.

Plazo de caducidad para impugnar una asamblea

El Código Civil y Comercial establece un plazo de 30 días corridos para impugnar una asamblea o una decisión asamblearia, contados desde la fecha de su celebración.

Vencido ese plazo, el derecho a impugnar caduca, por lo que se requiere diligencia por parte del propietario afectado.

Quién decide la nulidad

Es importante tener en cuenta que la nulidad o anulabilidad solo puede ser declarada por la Justicia.
El propietario no anula la asamblea por sí mismo; únicamente puede solicitar que el consorcio revise lo actuado y, en caso de no haber acuerdo, recurrir a la vía judicial.

Relación con la administración del consorcio

Muchos conflictos asamblearios están vinculados a problemas de gestión y comunicación. En algunos casos, derivan incluso en la decisión de los propietarios de cambiar de administrador de consorcio.

Una administración profesional, que cumpla con los procedimientos formales, reduzca errores y mantenga información ordenada, ayuda a prevenir este tipo de situaciones. Para profundizar en este enfoque, puede ser útil consultar esta guía completa para administrar consorcios de forma profesional.

Asimismo, una correcta organización administrativa impacta en otros aspectos sensibles del consorcio, como cómo funciona el pago de sueldos en un consorcio.

Herramientas para una gestión más ordenada

Contar con procesos claros y herramientas digitales permite reducir errores formales y mejorar la transparencia. En este sentido, soluciones como la nuestra, AdminProp, te ayudan a profesionalizar la gestión, ordenar la información y disminuir conflictos entre administradores y propietarios.