Guía completa sobre expensas en consorcios: tipos, cálculo y responsabilidades

El pago de expensas es uno de los pilares en la vida consorcial. Todos los meses, los propietarios deben afrontar este gasto, pero no siempre está claro qué incluye, cómo se calcula ni quién debe pagarlo. En esta guía, respondemos todas las preguntas clave para que vecinos, inquilinos y administradores comprendan su funcionamiento y obligaciones.

¿Qué son las expensas?

Las expensas son los aportes mensuales que realizan los propietarios para sostener el funcionamiento del consorcio. Estos fondos se destinan a cubrir gastos comunes como limpieza, mantenimiento, seguros, reparaciones, sueldos del personal, servicios, y otros compromisos del edificio.

Tipos de expensas: ordinarias y extraordinarias

Expensas ordinarias

Son los gastos habituales y recurrentes del consorcio:

• Limpieza

• Sueldos del encargado o personal

• Mantenimiento de ascensores

• Servicios públicos (luz, agua, gas)

• Seguros obligatorios

Expensas extraordinarias

Son aquellas que surgen por fuera del presupuesto habitual:

• Obras de reparación mayor

• Reemplazo de instalaciones

• Refacciones estructurales

• Juicios o emergencias

👉 En general, los inquilinos están obligados a pagar las expensas ordinarias, mientras que las extraordinarias corresponden al propietario, salvo que el contrato diga otra cosa.

¿Cómo se calculan las expensas?

El monto se determina en base al presupuesto anual del consorcio y se divide entre todas las unidades funcionales según el coeficiente de copropiedad (porcentaje que figura en el Reglamento de Propiedad Horizontal).

El cálculo debe contemplar:

• Todos los egresos del mes

• Ingresos (por ejemplo, alquiler de espacios comunes)

• Fondo de reserva (si se destina una parte)

• Intereses o punitorios por morosidad

El administrador debe liquidarlas mensualmente y enviar una copia a cada propietario, respetando el modelo oficial de la CABA (Disposición 1494/DGDYPC/14).

¿Qué debe incluir una liquidación de expensas transparente?

Según la normativa vigente (incluida la DI-2024-1146-GCABA), una buena liquidación debe contener:

• Monto total a pagar por unidad

• Detalle de ingresos y egresos

• Gastos discriminados (comunes, extraordinarios, sueldos, servicios, etc.)

• QR o link de acceso a los comprobantes

• Información sobre el fondo de reserva

• Identificación del administrador y sus honorarios

¿Qué pasa si no pago las expensas?

El administrador puede iniciar un juicio de ejecución directa. Desde 2023, el certificado de deuda firmado por el administrador y aprobado por el consejo tiene carácter de título ejecutivo, lo que permite reclamar judicialmente sin necesidad de juicio ordinario.

Además, el consorcista moroso pierde el derecho a voto en asambleas mientras tenga deuda vigente.

¿Puedo negarme a pagar si no estoy de acuerdo?

No. Aunque tengas dudas sobre un gasto, el pago de expensas no se puede interrumpir. Lo que sí podés hacer es:

• Solicitar comprobantes

• Pedir revisión de la liquidación

• Plantear objeciones en la próxima asamblea

¿Cómo garantiza AdminProp una liquidación clara y eficiente?

Con AdminProp, los administradores pueden:

• Automatizar la carga de comprobantes y categorización de gastos

• Emitir expensas mensuales con el modelo oficial

• Adjuntar comprobantes y contratos escaneados

• Generar links privados con acceso al detalle por unidad

• Mantener un historial completo de cada liquidación

Además, los propietarios acceden a todo desde la app de vecinos, y pueden consultar su saldo, descargar recibos y recibir alertas de vencimiento.

Conclusión: transparencia, legalidad y organización

Una correcta liquidación de expensas mejora la convivencia, fortalece la confianza entre vecinos y facilita la gestión del administrador. La digitalización y la trazabilidad son claves para evitar conflictos y garantizar transparencia.

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