¿Qué incluyen las expensas de un departamento en Argentina?

¿Qué son las expensas en una propiedad horizontal?

Las expensas son los gastos comunes que deben afrontar los copropietarios de un edificio o conjunto de viviendas en régimen de propiedad horizontal. Su finalidad es cubrir el mantenimiento, funcionamiento y mejora de los espacios y servicios compartidos del edificio.

Están reguladas por el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2037 al 2069) y deben ser liquidadas por el administrador del consorcio de forma mensual.

En este artículo se explica qué incluyen las expensas, cómo se clasifican, quién debe pagarlas y cómo interpretar correctamente una liquidación.

📌 Para más detalle, consultá esta guía completa sobre expensas en consorcios: tipos, cálculo y responsabilidades.

Tipos de expensas: ordinarias y extraordinarias

Expensas ordinarias

Son los gastos regulares y previsibles del consorcio. Incluyen:

• Limpieza y mantenimiento de espacios comunes (palieres, escaleras, pasillos, patio, terraza, etc.)
• Servicios generales: agua, electricidad, gas de caldera, luz del pasillo
• Sueldos y cargas sociales del personal del edificio
• Reparaciones menores o mantenimiento preventivo
• Honorarios del administrador
• Gastos bancarios, seguros y gestorías contables

Se trata de gastos operativos que permiten el correcto funcionamiento del consorcio. Dicho esto, te recomendamos también leer sobre cómo se calculan y gestionan mejor las expensas.

Expensas extraordinarias

Son gastos excepcionales, no periódicos, que suelen requerir aprobación en asamblea. Incluyen:

• Obras estructurales o mayores: reemplazo de cañerías, impermeabilización de techos, arreglos de fachada
• Compra de equipos: calderas, bombas de agua, matafuegos, cámaras de seguridad
• Actualizaciones tecnológicas: porteros inteligentes, paneles solares, automatización de accesos
• Fondos de reserva especiales o urgentes

📌 Te explicamos más en este artículo sobre el fondo de reserva en consorcios.

¿Qué expensas debe pagar el inquilino y cuáles el propietario?

Este es un punto que genera frecuentes dudas y conflictos. La ley no lo define con total rigidez, pero hay criterios ampliamente aceptados:

El inquilino debe pagar:

• Las expensas ordinarias, siempre que el contrato lo especifique
• Ejemplo: luz común, limpieza, ascensor, sueldos del personal

El propietario debe pagar:

• Las expensas extraordinarias
• Todo gasto relacionado con obras mayores, fondos especiales, reparaciones estructurales y mejoras que aumenten el valor del inmueble

Es importante que el contrato de locación defina claramente este reparto. En caso de omitirlo, el locador suele absorber las extraordinarias.

Cómo leer una liquidación de expensas

La liquidación mensual de expensas debe ser clara, detallada y estar firmada por el administrador.

Aspectos clave a observar:

• Discriminación de rubros: sueldos, servicios, mantenimiento
• Detalle de ingresos y egresos: saldo inicial, pagos realizados, saldo final
• Identificación de expensas ordinarias vs extraordinarias
• Detalle del porcentaje que corresponde a tu unidad funcional

Si se encuentran ítems poco claros o cobros excesivos, se tiene derecho a solicitar aclaraciones.

📌 Aprendé cómo detectar errores y mejorar la gestión en esta nota sobre cómo reducir la morosidad en expensas con estrategias digitales.

¿Se puede impugnar una liquidación de expensas?

Sí. Como consorcista se puede cuestionar o impugnar expensas si:

• Se cobraron montos no aprobados en asamblea
• Se clasificaron como ordinarias gastos que son extraordinarios
• Hay falta de respaldo o documentación
• Hubo errores de cálculo

El procedimiento habitual es presentar una nota por escrito al administrador. Si no hay respuesta satisfactoria, puede tratarse en asamblea o escalarse por vía judicial.

📌 También te puede interesar esta guía sobre intereses por deuda de expensas.

Conclusión: comprender las expensas es clave para evitar conflictos

Tanto propietarios como inquilinos deben saber qué están pagando y por qué. Las expensas no son solo “un gasto más”, sino el reflejo de la salud operativa y administrativa de un edificio.

Una buena liquidación, una gestión transparente y un contrato de alquiler claro ayudan a evitar tensiones y malentendidos.

La clave está en la información clara, el diálogo entre partes y el rol profesional del administrador como gestor y mediador.