¿Se puede alquilar una propiedad con deuda de expensas?

¿Qué significa tener deuda de expensas?

Una propiedad con deuda de expensas es aquella cuya unidad funcional mantiene pagos pendientes con el consorcio. Esta deuda puede incluir tanto expensas ordinarias como extraordinarias, y en muchos casos, acumular intereses por mora e incluso honorarios legales si fue judicializada.

La existencia de una deuda no impide la titularidad ni la posibilidad de disponer del bien, pero sí puede generar conflictos futuros si no se resuelve adecuadamente antes de una operación de alquiler.

¿Puede el propietario alquilar igual?

Legalmente, sí. No existe una norma que impida a un propietario alquilar su unidad por tener deuda de expensas. Sin embargo, esa deuda sigue siendo su responsabilidad y puede afectarlo directamente si:

• El consorcio inicia acciones judiciales
• Se interrumpen servicios comunes por falta de pago
• Se generan reclamos administrativos

Además, si el contrato de locación no aclara quién se hace cargo de esa deuda, pueden surgir conflictos con el inquilino.

¿Qué riesgos corre el inquilino?

Aunque el inquilino no sea responsable legal de las deudas anteriores a su ingreso, puede verse perjudicado si:

• Se suspenden servicios comunes (luz de pasillos, ascensor, portero eléctrico)
• El consorcio aplica medidas restrictivas (restricciones de uso, corte de acceso a amenities)
• Se le reclama el pago de expensas vencidas

Esto ocurre especialmente si el contrato no aclara de forma expresa que las deudas anteriores corren por cuenta exclusiva del propietario.

¿Quién debe pagar la deuda: inquilino o dueño?

Por ley, las deudas de expensas son responsabilidad del propietario, salvo que el contrato disponga expresamente lo contrario. El inquilino solo está obligado a pagar las expensas ordinarias durante el plazo de su locación, si así fue acordado en el contrato.

Por tanto:

• Las deudas previas corresponden al dueño.
• Las nuevas expensas ordinarias pueden ser transferidas al inquilino si está especificado en el contrato.
• Las expensas extraordinarias deben pagarlas los propietarios.

📌 Más información sobre este punto en la guía completa sobre expensas.

¿Se puede embargar o cortar servicios comunes?

Sí. Si la deuda se prolonga y se inicia un juicio ejecutivo, el consorcio puede solicitar un embargo preventivo sobre la propiedad.

Además, algunos edificios —aunque polémico desde lo legal— aplican sanciones internas como:

• Suspensión del acceso a cocheras o amenities
• Restricción de uso de ascensores
• Notificaciones formales al inquilino sobre la deuda

Aunque estas medidas pueden ser cuestionadas judicialmente, generan incomodidad e inestabilidad para quien alquila.

📌 También podés consultar la guía sobre intereses por deuda de expensas.

Recomendaciones antes de firmar un contrato

Para evitar problemas:

• Solicitar una copia de la liquidación de expensas al día
• Aclarar en el contrato quién se hace cargo de las deudas pasadas y futuras
• Evitar firmar sin revisar el estado de pagos del consorcio
• Incluir una cláusula de salida anticipada si la deuda impide el uso normal de la unidad

📌 Si necesitás saber cómo interpretar una liquidación, te recomendamos esta nota: cómo leer una liquidación de expensas.

Conclusión: alquilar con deuda es legal, pero riesgoso

Nada impide legalmente alquilar una propiedad con deuda de expensas. Sin embargo, es altamente desaconsejable hacerlo sin dejar en claro:

• Quién será responsable del pago
• Qué parte corresponde al inquilino
• Cuáles son las consecuencias si no se paga

La transparencia en el contrato y la buena comunicación entre las partes son fundamentales para evitar conflictos.

El rol del administrador y del corredor inmobiliario también es clave para detectar estas situaciones y actuar con previsión jurídica y comercial.